La reprise de logement est sans doute l’une des situations les plus anxiogènes pour un locataire au Québec. Se faire annoncer que l’on doit quitter son foyer parce que le propriétaire souhaite s’y installer soulève souvent des doutes et des frustrations. Le récent jugement du Tribunal administratif du logement (TAL), opposant des locataires de longue date à leurs propriétaires, illustre parfaitement les limites et les obligations de chaque partie lors de ce processus d’éviction.
Comme le rappelle souvent Hicham Litefti, militant dans le domaine, il est crucial pour les locataires de bien comprendre les mécanismes juridiques pour ne pas se laisser intimider face à un avis d’éviction ou de reprise. Les règles sont strictes, et la connaissance de ses droits est la meilleure des défenses.
Les faits : Une demande de reprise de logement sous le signe du doute
Dans cette affaire (dossier 921378 28 20251031 G), les propriétaires d’une maison unifamiliale ont signifié un avis de reprise de logement à leurs locataires, en place depuis 2018. Le motif invoqué : ils souhaitent quitter leur grande résidence actuelle pour s’installer dans ce logement plus modeste, qui se trouve être mieux situé pour leurs activités professionnelles et plus près de leur famille.
Les locataires, cependant, ont vigoureusement refusé de quitter les lieux. Leurs doutes étaient alimentés par des discussions passées où les propriétaires avaient évoqué des rénovations majeures à la cuisine et à la salle de bain, ce qui aurait inévitablement conduit à une augmentation du prix du loyer. De plus, les locataires ont souligné qu’un logement situé au sous-sol de l’immeuble était vacant. Pourquoi les locateurs ne l’occupaient-ils pas plutôt que de forcer une famille à déménager ?
L’analyse du TAL : La bonne foi et le fardeau de la preuve
Le Tribunal a dû trancher sur la validité de cette reprise. Selon les lois en vigueur au Québec, un propriétaire a le droit fondamental de reprendre un logement pour y habiter, mais ce droit n’est pas absolu. L’action ne doit pas être un simple prétexte pour évincer des locataires et relouer la propriété plus cher.
Cependant, le juge administratif a rappelé une jurisprudence constante : l’opinion subjective ou les simples soupçons des locataires ne suffisent pas à bloquer une reprise. Les locateurs ont démontré par une preuve prépondérante et factuelle (mise en vente imminente de leur maison principale, acquisition d’un chalet en prévision de la retraite, volonté de réduire leurs obligations financières) que leur projet d’habitation était réel et sérieux.
Concernant le logement vacant au sous-sol, le juge a été clair : ce logement n’était pas du même genre ni de la même grandeur, justifiant ainsi le choix légitime des propriétaires de reprendre le logement principal au rez-de-chaussée.
« En l’espèce, le Tribunal estime que le projet de reprendre le logement afin de s’y loger n’est pas un prétexte pour atteindre d’autres fins… La seule opinion subjective des locataires quant à la bonne foi des locateurs n’est pas suffisante pour faire obstacle à la reprise. »
Droits des locataires et indemnité de déménagement maximale
Bien que l’expulsion ait été autorisée à partir du 30 juin 2026, les locataires ne sont pas laissés pour compte. L’article 1967 du Code civil du Québec permet au Tribunal d’imposer des conditions justes et raisonnables lorsqu’il autorise une reprise, incluant une indemnité financière pour couvrir les frais de déménagement.
Dans ce dossier spécifique, la locataire, récemment séparée, avait réalisé d’importants aménagements extérieurs pour sa famille, incluant une piscine hors terre, un grand patio et un module de jeux pour ses trois enfants (dont l’un nécessitait des besoins particuliers). Face à ces installations complexes et aux estimations des déménageurs, le juge a accordé une indemnisation généreuse de 4 200 $ aux locataires. Cette somme servira à couvrir le déménagement physique, les frais de branchement aux divers services et les changements d’adresse.
Si vous faites face à un avis similaire et désirez valider la légitimité des démarches de votre locateur, nous vous recommandons fortement de consulter les excellentes ressources d’Éducaloi ou de vous adresser directement au Tribunal administratif du logement (TAL) pour connaître vos droits exacts.
Ce qu’il faut retenir pour se protéger :
- Les soupçons ne suffisent pas : Pour faire rejeter une reprise de logement, le locataire doit présenter des preuves concrètes de la mauvaise foi du propriétaire (par exemple : des annonces de location déjà publiées en ligne pour le même logement).
- Préparez vos preuves d’indemnité : Les frais de déménagement octroyés par le TAL peuvent être majorés si vous avez des installations extérieures complexes (piscines, spas, gros électroménagers). Ayez toujours des soumissions officielles en main lors de l’audience.
- Votre recours ultime : Si, après votre départ forcé, vous découvrez que le propriétaire n’a jamais habité le logement comme promis, l’article 1968 du Code civil du Québec vous autorise à entamer un recours pour réclamer d’importants dommages-intérêts punitifs pour reprise de mauvaise foi.
Source : Dossier 921378 28 20251031 G du Tribunal administratif du logement.
