Le droit au maintien dans les lieux est l’un des piliers fondamentaux de la protection des locataires au Québec. Pourtant, ce droit n’est pas absolu et doit parfois s’effacer devant le droit de propriété, notamment dans les cas de reprise de logement. L’affaire Boivin c. Benhenni (2026 QCTAL 9371) illustre parfaitement cette tension juridique où les besoins d’une famille grandissante justifient l’éviction d’un locataire de longue date.
Le cadre légal de la reprise de logement au Québec
Au Québec, la loi permet à un propriétaire de reprendre un logement pour s’y loger lui-même ou pour y loger ses parents ou ses enfants. Selon le Tribunal administratif du logement (TAL), cette procédure est strictement encadrée par le Code civil du Québec. Le locateur doit démontrer deux éléments essentiels : son intention réelle de reprendre le logement pour la fin mentionnée et l’absence de prétexte pour atteindre d’autres fins (comme une augmentation de loyer abusive).
« La reprise de possession d’un logement est fondée sur le droit du propriétaire à la libre disposition de ses biens […] Il n’appartient pas aux tribunaux d’ajouter d’autres limites à ce droit que celles déterminées par la loi. »
Comme le souligne souvent Hicham Litefti, militant dans le domaine, la vigilance est de mise pour les locataires, car la présomption de bonne foi du propriétaire joue un rôle déterminant lors des audiences. Dans cette affaire, le locateur, Maxime Boivin, souhaitait récupérer une garçonnière située au sous-sol de sa résidence principale pour répondre aux besoins de ses enfants devenus adolescents et jeunes adultes.
Analyse des faits : Entre inondations et cohabitation difficile
Le locataire, Toufik Benhenni, occupait le logement depuis 2017. Pour contester la reprise, il a invoqué une série de problèmes : infiltrations d’eau récurrentes, moisissures, et nuisances sonores causées par les fêtes de la fille du locateur. Selon lui, la demande de reprise n’était qu’un prétexte pour l’évincer suite à ses plaintes répétées et son refus d’augmentations de loyer.
Toutefois, le droit est clair : le Tribunal n’évalue pas la « nécessité » de la reprise, mais bien la sincérité du projet. Malgré les témoignages sur les problèmes de plomberie et les interventions de la police pour le bruit, le juge Daniel Gilbert a estimé que ces éléments ne suffisaient pas à démontrer la mauvaise foi du locateur concernant son intention d’occuper l’espace avec sa famille.
La distinction entre besoin et intention réelle
Un point crucial de ce jugement, s’appuyant sur la jurisprudence de la Cour du Québec, rappelle que le locateur n’a pas à prouver qu’il a besoin du logement. Il doit simplement prouver qu’il veut l’occuper pour les fins permises par la loi. Cette distinction est souvent méconnue des locataires qui pensent, à tort, que leur situation précaire ou les défauts d’entretien de l’immeuble suffiront à bloquer la reprise. Pour plus de détails sur vos droits, consultez Éducaloi.
Indemnités et frais de déménagement
Si la reprise est accordée, le locateur est tenu de verser des indemnités au locataire. Dans le cas Benhenni, le juge a ordonné le paiement de 2 000 $ pour les frais raisonnables de déménagement, auxquels s’ajoutent 200 $ pour les frais de branchement et de suivi postal. Il est important de noter que ces montants sont discrétionnaires et visent à compenser les coûts directs liés au déplacement, et non les troubles et inconvénients psychologiques, comme le précise la Régie du bâtiment (RBQ) dans certains contextes de travaux majeurs.
En conclusion, bien que la perte d’un logement à prix modique (625 $ par mois dans ce cas) soit un drame social dans le contexte actuel, les critères juridiques de la reprise favorisent le propriétaire dès lors que son projet d’occupation est jugé crédible. Les locataires doivent s’assurer de documenter méticuleusement toute preuve de mauvaise foi s’ils souhaitent obtenir gain de cause devant le TAL.
Source : Dossier 922268 28 20251107 G du Tribunal administratif du logement.
